租来的房间用于民宿而遭查处时｜旅馆业法违反、住宅宿泊事业法违反与在留资格之影响

在东京都内租下一套公寓房间接待住客，因涉嫌违反旅馆业法而遭查处。近年此类报道屡见不鲜。透过住宿预订网站接待海外旅客，本人仅负责交接钥匙与打扫者亦不在少数。当事人心中或许只觉得把空置房间借给别人使用而已。然而日本法律对反复持续收取住宿费留宿他人之行为，采取许可制或备案制（届出）加以严格管理。对外国籍人士而言，问题更不止于罚金数额，而直接波及在留资格本身。

核心要点

• 反复持续收取住宿费留宿他人，须取得旅馆业法之许可、依住宅宿泊事业法（俗称民宿新法）完成备案，或依国家战略特别区域法取得认定，三者必居其一。
• 无许可经营旅馆业者，旅馆业法第10条规定处6月以下拘禁刑或100万日元以下罚金。未经备案而从事住宅宿泊事业者，该法亦设有相应罚则。
• 将租来之房间转租他人，属民法第612条之擅自转租，构成解除租赁合同之事由；依具体情形，尚有可能被检讨刑事责任。
• 对外国籍人士最沉重之问题在于在留资格。资格外活动（入管法第24条第4号ハ）、在留资格之取消（同法第22条之4）、在留资格该当性之丧失，可能同时浮现。
• 纵使仅处罚金，在留期间更新、在留资格变更及永住许可各项审查中之素行要件仍会正面评价该有罪判决。不该当退去强制事由与更新获准，乃两个不同问题。

在日本经营民宿究竟需要何种手续

许可、备案、认定三者必居其一。三者皆无而收取住宿费，即属无许可经营，构成处罚对象。

制度大致分为三类。其一，依旅馆业法取得都道府县知事等之许可。其二，依住宅宿泊事业法完成备案，此种情形对全年可供住宿之日数设有上限。其三，依国家战略特别区域法取得特区民宿之认定。三者皆不符合而收取住宿费者，即违反旅馆业法，可能面临同法第10条所定6月以下拘禁刑或100万日元以下罚金。未经备案从事住宅宿泊事业者，亦须面对该法所定罚则。

是否构成经营，一般以是否具有反复持续之意思并收取住宿费为判断标准。无偿留宿友人之行为，并非当然受此规制。反之，纵使将住宿费改称打扫费、水电费，只要实质上属住宿之对价，结论并不因名目而改变。

查处之端绪从何而来

多数案件之端绪来自邻居之投诉。深夜交谈声、违反垃圾分类规则、从内侧解开自动门锁引入陌生人、大型行李箱频繁进出等情形，往往由管理委员会或住户举报。

此外尚有消防、保健所之现场检查，住宿预订网站刊登内容与现场实况之比对，以及警方生活安全部门之暗中侦查等途径。惟未必立即导致逮捕。保健所之行政指导、停止营业命令先行者亦属常见，于此阶段妥善应对，有时可避免案件走向刑事程序。另一方面，对行政机关询问所提交之书面回答，日后亦可能直接成为刑事程序中之证据。于收到行政指导之际即向律师咨询，意义正在于此。

将租来之房间转租，将产生何种责任

民事层面，未经出租人同意而让第三人使用，属民法第612条之擅自转租，构成解除租赁合同之事由，并可能面临恢复原状费用或违约金之请求。

刑事层面则须另行判断。未经房东同意而让不特定多数人进入之态样，有可能被检讨建造物侵入（刑法第130条前段）；若隐瞒转租目的而承租房屋，则可能被检讨诈骗（同法第246条）。惟此类罪名并非当然成立。租赁合同之具体内容、签约时如何说明、实际管理状况如何，均可能使结论产生重大差异。违反合同与成立犯罪，须明确区分，不可混为一谈。

在留资格才是真正之关键

对外国籍人士而言，此类案件真正之风险不在罚金，而在在留资格。

持留学、家族滞在在留资格者，若超出资格外活动许可之范围从事民宿运营，即违反入管法第19条第1项，可能触及同法第24条第4号ハ之退去强制事由，以及第22条之4之在留资格取消。持技术・人文知识・国际业务在留资格者，若专职从事与原申报业务无关之住宿业务，在留资格该当性本身即随之动摇。以经营・管理在留资格从事住宿事业者，许可与备案之合法性，更直接关系事业实体与适正性之评价。

换言之，刑事上看似轻微之案件，在入管程序中却会使活动实态受到正面审视。

仅处罚金，在留是否即可安心

遗憾之处在于，难以如此断言。

违反旅馆业法所处之罚金，通常不该当入管法第24条第4号リ（处无期或超过1年之拘禁刑者，受全部缓刑宣告者除外）。然而在在留期间更新（入管法第21条）、在留资格变更（同法第20条）及永住许可各项审查中，均要求素行善良，受有罪判决之事实于此将被正面评价。不该当退去强制事由与更新获准，乃截然不同之两件事。若不理解此一结构，仅将刑事程序草草了结，数月后之更新申请恐将陷入困境。

共同经营者、挂名者与仅负责打扫者之责任如何区分

何人为事业主体之评价，同时左右刑事责任之轻重与在留之影响。

仅出借名义者、仅负责交接钥匙与打扫者、按比例分得收益者，参与程度显有不同。实际资金流向、预订网站账号由何人管理、住宿费汇入何人名下账户、行政机关联络由何人应对，此类客观情事经细致梳理，有时足以说明当事人仅居于辅助地位而非事业主体。反之，纵使本人自认仅属帮忙，若持续分得收益并负责处理预订，亦可能被评价为事业主体之一。侦讯初期若作出含糊说明，日后修正殊为不易。

刑事程序之大致流程

遭逮捕后，警方须于48小时内移送检察官，检察官须于24小时内决定是否向法官声请继续羁押身体之程序（勾留）。法官裁定勾留后，原则拘束10日，经延长最长可达20日。

最初之72小时内，纵使家属亦无法会见，仅辩护人得与本人见面。而此期间之供述，正足以左右何人为事业主体此一最重要争点之认定。佐证事业实态之资料于逮捕后极易散失。租赁合同、汇款记录、预订网站往来讯息、与行政机关往来之文件，及早保全，往往使其后局面大为不同。

外国人案件特有之风险（退去强制与在留资格）

入管法第24条按号别规定退去强制事由，各号结构差异甚大。

• 第4号リ以处无期或超过1年拘禁刑者为对象，受全部缓刑宣告者不在其列。单纯违反旅馆业法通常难以触及此号。
• 第4号ハ针对明显认定为专门从事资格外活动之情形，其判断独立于刑事处分之有无与轻重。纵使仅处罚金，甚至获不起诉处分，入管仍可能另行作出此项判断。
• 第4号ロ针对非法滞留。在留期间更新遭不许可后仍继续留在日本，问题即转向此号。

另须留意，入管实务向来主张退去强制事由之判断不以故意、过失为要件。对此，责任主义之射程是否亦应及于行政处分，学理与实务上仍存争议，属尚未定论之论点。本所曾就此正面提起诉讼加以争执。自刑事阶段即细致争执参与事业之程度与认识之内容，可成为日后入管程序中主张之基础。

不起诉处分之重要性

于众多罪名中，纵获缓刑判决亦无法保住在留资格。刑事辩护不应着眼于起诉后之量刑，而须自起诉前阶段即以取得不起诉处分为最优先目标加以布局。

民宿类案件中，停止营业、全面取消预订、与出租人清算法律关系、诚实回应保健所之指导、向邻居致歉等情事，于起诉与否之判断上具有意义。此外，获不起诉处分此一事实本身，亦成为日后在留期间更新时说明素行之起点。若委任未能准确掌握入管法第24条各号结构之辩护人，恐将出现刑事程序虽已结束、在留资格却随之丧失之结果。

初期应对之三个要点

• 行使沉默权。事业主体性有时因本人一句话即告定型。记忆尚不清晰时切勿脱口承认自己经营，宜先与辩护人确认方针后再行陈述。
• 及早选任辩护人。自保健所指导或任意约谈阶段即行咨询，有时可避免案件进入刑事程序。遭逮捕后，能否于最初72小时内展开行动，往往即是分水岭。
• 重视翻译品质。侦查机关所备翻译，终究服务于侦查目的。欲准确传达事业形态与合同关系等专业内容，须有立场上为本人服务之翻译。

本所简介与解决案例

舟渡国際法律事務所位于东京都丰岛区高田，以中国籍当事人为主之外国人刑事辩护与入管手续为主要专注领域。自初次会见至公判终结，均由松村大介弁护士亲自负责，不由事务员或年轻律师代行。所内常驻外国人案件专属中文翻译，除侦查机关指定之翻译外，当事人于刑事程序全程均可使用立场上为本人服务之翻译。刑事程序结束后之在留期间更新与在留资格变更，则与合作之行政书士一站式对应。

何人为事业主体此一争点，正是本所长期投入之领域。于外资企业支配权纷争案件中，本所细致分析资本关系与业务实态，为当事人取得胜诉（案例H-2）。

另于一起女性遭冤枉而被追究不法就労助长罪、面临强制遣返危机之案件中，本所针对退去强制事由无须故意过失之既有实务，提起追问责任主义射程之诉讼并争至上诉审。其后，入管认可该当事人之在留特别许可（案例D-2）。

本所亦致力于起诉前阶段之解决。一名20多岁女性被指涉入特殊诈骗之取款行为，本所综合主张其受指使者欺瞒与胁迫之处境、欠缺犯意等情事，为其取得不起诉处分（案例B-1）。

结语

民宿类案件以罚金收场者不在少数。然而对外国籍人士而言，真正之考验自此才开始。当初如何说明事业实态、如何将活动内容留存于记录，将左右其后之在留。若您因家人突然来电而不知所措，欢迎先来咨询。本文仅为一般性解说，个别案件请直接向律师咨询。本文所述过往解决案例系基于个别情事，并不保证相同结果。

本文更新于2026年9月。

执笔者

松村 大介／弁护士

第一東京弁護士会所属（登录号：59077／2019年登录）

舟渡国際法律事務所（东京都丰岛区高田三丁目4番10号 布施ビル本館3階）

以中国籍当事人为主之外国人刑事辩护、入管手续为主要专注领域。

曾于覚醒剤取締法違反（营利目的持有）案件中获无罪判决，于特殊诈骗案件中获不起诉处分，并取得被视为难度极高之在留特别许可。

舟渡国際法律事務所

网站：https://matsumura-lawoffice.jp/

微信ID：matsumura1119

日文版（日本語）：借りている部屋を民泊に使って摘発されたとき｜旅館業法違反・住宅宿泊事業法違反と、在留資格への影響